La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16279 del 04/08/2016, ha stabilito il principio che, ai sensi dell’art. 2, comma 5, della l. n. 431/98 e dell’art. 1596, comma 1, c.c., il contratto di locazione a canone concordato, salvo diverso accordo tra le parti, cessa alla scadenza del triennio, senza che sia necessaria disdetta, e che, in difetto di una trattativa tra le parti finalizzata al rinnovo prima della scadenza, non si applica la proroga biennale.
Il Tribunale di Roma, Sez. VI, con la sentenza n. 6323/2019, pubblicata il 20/03/2019, non ha aderito perfettamente a tale principio, avendo diversamente ritenuto che, vista la previsione di facoltà di disdetta motivata del locatore ed il silenzio sulla posizione del conduttore, la proroga biennale sia sempre applicabile quando il conduttore avrebbe voluto rinnovare, anche in difetto di espressa manifestazione di volontà sul punto prima della scadenza del contratto; secondo il Tribunale, detta proroga si configurerebbe come un meccanismo di tutela a favore del conduttore che, in tal modo, da un lato, sarebbe avvertito del fatto che il locatore presumibilmente non intenderà “rinnovare” il contratto alla scadenza biennale, dall’altro, avrebbe un congruo periodo di tempo per ricercare una nuova soluzione abitativa.
La proroga biennale non opererebbe dunque quando sia lo stesso conduttore a non essere interessato a rinnovare dopo la prima scadenza e quindi se, sostanzialmente, non abbia posto in essere alcuna trattativa per il rinnovo; in tal caso, la locazione si dovrebbe intendere automaticamente cessata alla scadenza del triennio, senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore, trovando applicazione la disciplina del primo comma dell’art. 1596 c.c.
In sostanza, il principio di cui alla citata sentenza della Suprema Corte va inteso nel senso che il conduttore, dopo la prima scadenza, può non avvalersi della proroga biennale, laddove non abbia interesse al rinnovo e, dunque, non abbia intavolato trattative, senza dover dare comunicazione del recesso al locatore.
Dunque, laddove, come detto, dopo la prima scadenza contrattuale (di almeno tre anni), il conduttore non manifesti la volontà di rimanere dell’immobile, non si avrà la proroga biennale di cui all’art. 2, comma 5 L. 431/98, che, appunto, è stabilita in favore esclusivamente del conduttore.
Del pari, non si avrà la detta proroga, laddove il locatore abbia inviato disdetta per voler adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3 L. 431/98, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo.